L’investissement dans l’immobilier locatif constitue l’une des solutions les plus rentables à long terme. Et pour rentabiliser votre investissement, il est important d’éviter les placements au hasard. En effet, vous devez tenir compte d’un certain nombre de points pour bénéficier de tous les avantages qu’offre ce type d’investissement. Lisez cet article pour découvrir tous les critères à prendre en compte pour réussir votre investissement locatif.
Intérêt de l’investissement locatif
L’investissement locatif offre de nombreux avantages. En premier lieu, il s’agit d’un projet que vous pouvez réaliser à crédit. Vous pouvez donc vous lancer sans y investir vos fonds propres. De plus, en réalisant votre projet à crédit, vous pourrez profiter des avantages fiscaux comme la défiscalisation. D’un autre côté, ce type d’investissement est une épargne forcée qui vous permettra d’avoir un patrimoine immobilier à long terme.
En outre, l’investissement locatif vous permet de percevoir des revenus complémentaires provenant des frais de loyers. C’est aussi un placement dont près de 3/4 du montant investi est remboursé par les locataires. En plus, le fait d’investir dans le locatif vous permet d’optimiser un bien immobilier existant. Enfin, l’investissement locatif offre un rendement nettement attrayant après déduction des taxes et impôts.
Les préliminaires
Pour réussir votre investissement locatif, voici les préliminaires indispensables par lesquels vous devez passer.
Étudier le marché et choisir la zone géographique porteuse
L’investissement locatif ne s’improvise pas et c’est pour cette raison que vous devez au préalable étudier la zone où vous désirez investir. Ainsi, avant de vous lancer, consultez des annonces immobilières pour savoir le taux de maisons vacantes et les tarifs pratiqués dans la zone géographique que vous avez choisie.
Aussi, vous devez vous informer sur le bassin d’emplois et les grandes industries disponibles aux alentours, car ces avantages sociaux encourageront les gens à louer votre logement. Par ailleurs, la zone géographique choisie doit être caractérisée par une forte demande en immobilier locatif, car c’est le seul moyen d’assurer la pérennisation de votre investissement en termes d’occupation et aussi de plus-value à la vente.
D’autre part, il est conseillé de choisir une zone marquée par la croissance démographique et abritant des infrastructures modernes (écoles, routes, universités, centres commerciaux, industries, transports...). Autrement dit, n’investissez pas dans une région sinistrée même si l’offre est alléchante.
Choix de l’immobilier
Une fois la localisation choisie, place au choix du logement. Pour l’achat de votre bien locatif, il est recommandé de sélectionner des logements attrayants qui bénéficient des meilleures commodités. Si c’est votre premier investissement, vous pouvez opter pour les studios ou T2 de petite surface, car ils sont plus rentables au m².
Après avoir consulté des annonces immobilières, il est indispensable de vous rendre sur place pour constater par vous-même les caractéristiques du logement choisi. Pour la nature du bien, vous avez le choix entre le neuf et l’ancien. Investir dans le neuf vous reviendra cher, mais cela vous met à l’abri des dépenses pour la rénovation. En outre, vous pourrez réduire vos impôts en optant pour le dispositif fiscal de Pinel.
D’autre part, l’immobilier ancien présente également ses avantages. Investir dans l’immobilier ancien et y effectuer d’importants travaux vous permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. En premier lieu, vous pourrez déduire le montant des travaux de vos revenus : on parle de déficit foncier. De plus, le déficit foncier vous permet de payer moins d’impôts tout en augmentant votre patrimoine immobilier.
Calculer le rendement de l’investissement locatif
Pour mesurer la rentabilité de votre investissement locatif avant de vous lancer, vous devez calculer les rendements brut et net. En effet, ces calculs vous permettront de comparer la rentabilité entre deux acquisitions. Ils vous permettront de comparer le rendement locatif de deux villes différentes. En effet, la rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs, dont la zone géographique, les prix des loyers...
Par exemple, une ville peut être adaptée pour l’investissement locatif, mais sa rentabilité peut être basse. Ainsi, le calcul de ces rendements vous permettra de définir vos objectifs à long ou moyen terme. Par ailleurs, ces calculs vous permettront de comparer entre deux placements immobiliers (location meublée ou nue) et aussi de déterminer le budget à prévoir. En outre, il est recommandé de faire appel à professionnel pour être sûr que tous les éléments ont été pris en compte dans le calcul des rendements.
Rechercher le financement
Pour le financement de votre projet immobilier, il est recommandé de recourir à un prêt pour bénéficier de certains avantages fiscaux. En outre, pour l’obtention du prêt immobilier, il est important d’être un bon emprunteur. En premier lieu, vous devez rechercher des offres de crédit qui vous permettront de rentabiliser votre investissement locatif.
Ainsi, vous devez opter pour un crédit ayant un faible taux d’intérêt et qui s’étend sur plusieurs années. De cette façon, vous optimiserez les remboursements par rapport à vos revenus mensuels. Il est donc important de bien négocier son crédit immobilier. D’autre part, vous devez tenir compte de votre capacité de remboursement et aussi vous assurer d’avoir une épargne de sécurité avant de contracter un prêt immobilier.
Par ailleurs, vous pouvez financer votre investissement locatif sous fonds propres ou encore combiner à un crédit immobilier. Dans ce dernier cas, vous payerez moins d’intérêt à la banque et la durée de remboursement du crédit sera écourtée.
Conseils pour réussir votre investissement locatif
Après avoir franchi l’étape d’achat de votre bien locatif, vous devez définir le type de bail, le loyer, sélectionner vos locataires...
Définir le type de bail
Pour choisir le type de bail à proposer à vos locataires, vous avez le choix entre la location nue et meublée. Le choix de l’une de ces options dépend surtout du temps pendant lequel vous désirez mettre votre bien en location.
En effet, vous pourrez choisir la location vide si vous souhaitez louer votre bien pendant 3 ans. Ici, les loyers perçus représentent des revenus fonciers et d’autre part peuvent être plafonnés. On vous recommande d’opter pour la location nue si votre bien a une grande superficie.
La location meublée est très souple et le bail s’étend généralement sur une année reconductible (ou 9 mois pour les étudiants). La location meublée est adaptée pour les petites surfaces. Avec la location meublée, vos loyers sont garantis chaque mois et sont considérés comme des revenus commerciaux et industriels. Vous devez donc les déclarer.
Pour rentabiliser votre investissement en location meublée, vous pouvez alterner avec la location saisonnière : 9 mois de bail sur la période scolaire et 3 mois de bail touristique pendant les vacances. En outre, la location meublée exige d’équiper le logement d’un certain nombre de mobiliers prévus par la loi.
Éviter la recherche de la rentabilité excessive
Après le choix du type de bail, il vous revient de définir le loyer. Vous devez définir un loyer attractif pour attirer des locataires, mais assez élevé pour vous permettre de supporter vos charges (crédit à rembourser, assurance, taxe foncière, épargne...). En effet, le loyer défini doit vous permettre de rentabiliser votre investissement à long terme. Vous devez donc choisir un loyer qui puisse s’adapter aux contraintes du temps, car il est souvent difficile de le baisser.
Toutefois, vous ne devez pas rechercher une rentabilité excessive. Cherchez donc à mettre en place un dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel pour déduire vos impôts sur plusieurs années. En gros, un rendement locatif entre 3 et 4 % est suffisant pour rentabiliser votre investissement immobilier.
Choisir les bons locataires pour son investissement locatif
Le choix des locataires est primordial. Vous devez en un premier temps rechercher des locataires en passant par les moyens de prospection les plus répandus (bouche-à-oreille, annonce immobilière, affiches...). Pour limiter les problèmes de loyers impayés, privilégiez les locataires qui vous inspire réellement confiance. Et pour être sûr de ne pas vous tromper, vous pouvez demander des justificatifs (niveau de revenus, charges, crédits en cours...).
Par ailleurs, vous pouvez demander une caution solidaire à vos locataires comme garantie. En outre, pour mettre vos locataires en confiance, il est important que vous effectuiez toutes les démarches administratives. Autrement dit, vous devez leur garantir un contrat de location, une quittance de loyer... Enfin, évitez au maximum les locataires qui vont en vacances.
Souscrire à une garantie puis mettre votre bien immobilier en gestion
Pour augmenter vos chances de rentabiliser votre investissement locatif, souscrivez une garantie locative. En effet, cette garantie est une assurance qui vous permet de percevoir vos loyers. Il est donc indispensable d’y souscrire pour limiter les problèmes de loyers impayés. En outre, vous pouvez souscrire à la garantie universelle des risques locatifs ou encore à l’assurance loyers impayés.
Toutefois, il est nécessaire de vous adresser à une agence d’assurance et de prévoir de leur verser entre 1,5 % et 2,5 % des loyers perçus. Enfin, pour plus de garanties, confiez la gestion locative à une agence immobilière ou à un notaire qualifié.
En confiant la gestion à un professionnel, cela vous permettra d’optimiser le rendement économique de votre logement. En effet, ces professionnels vous déchargeront des démarches et des éventuels soucis liés à vos loyers. En contrepartie, vous leur versez entre 5 et 10 % de vos loyers ou de vos revenus fonciers.
Nous espérons que cet article sur l'investissement locatif aura répondu à vos questions. Comme expliqué plus haut, nous vous encourageons fortement à bien étudier le marché avant de vous lancer.
Autodidacte dans le web, Yvan est un grand passionné d’internet. Editeur de sites depuis plusieurs années, il partage ses conseils, astuces et coups de cœur sur le site Cypress. Il aime également dévorer des séries et les jeux vidéos.
